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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

武漢樓市城際置業的幕后推手

作者:策劃中心 發布時間:2007-07-24 點擊次數:492

??? 如果說2003年,十余萬溫州人攜300余億民間資本在中國樓市上游走;那么在2007年,全國性資本匯聚武漢已是不可爭辯的事實。
??? 中部崛起、政府土地對外高強度的推介招商,促進了產業的轉移,企業的進駐,也帶動大量人才流動,在區域經濟一體化的前提下,得中而厚的大武漢匯聚了更國際化、全國級的資源:
??? 如世界500強企業和越來越多的制造業公司華中區總部選擇落戶武漢。已有60余家落戶武漢;
??? 如富士康、中芯國際進駐光谷,促動區域均價三月跳漲500元/㎡;
??? 如希爾頓落址徐東,碧桂園進駐漢南……
??? 各路資本不約而同的選擇了武漢,同時也使眾多不同區域置業者的目光聚集武漢。
??? 今年5-6月,大家顧問所服務代理項目城際客戶置業比例超過以往,達到歷史高位,比如:在武昌核心區:作為武漢高端樓盤代表之作,水岸星城2期天地賞開盤日成交突破三億,其中城際客戶比重突破25.6%,其中省外客戶成交比例約占16%。在金銀湖板塊:以“機場財富干線、城市門戶、原生雙水岸、首席趨優社區”定位的銀湖翡翠5月份成交104套,穩坐片區銷售排行冠軍寶座。在當月成交統計中發現省外客戶比重約為28%,其中來自深圳、浙江的外省人士超過20%,城際客戶對于空港高增值片區的價值尤為認同。
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??? 資本轉移,促進異地置業意識的覺醒
??? 記得一位專門研究窮國經濟學的諾貝爾經濟學獲得者曾經說過這樣一句名言:“窮國之所以窮,就在于他們的許多不動產無法通過交易變現為可以隨著個人一起自由流動的可移動資產”,只有流通才能體現商品價值,而越多的流通帶來越大的價值。
??? 長期的流動價值無限,在因流動所產生的資產溢價的促進下,異地置業意識已經覺醒并越來越普及,由此產生了大量城際客群的出現,從而推動諸如武漢這樣一個城市的居住需求容量無限擴展。
??? 隨著經濟及消費觀念轉變時期到來,當中國的經濟還能像今天這樣持續穩定快速的增長,那么我們大部分,或者至少是一小部分的百姓的居住需求將會得到持續的放大。在這種放大的作用下,異地置業意識的覺醒成為一種必然。
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??? 行業集中度提升,核心優質資產吸引大量異地置業群體
??? 在目前資本流通過剩經濟環境下,一些全國知名房企如今萬科、中海、碧桂園、珠江-合生創展系等已經順利突破千億市值。伴隨著通脹因素、資產價值溢價以及短期內人民幣升值的加速也將共同推動地產股走強。市值的增加擴大了房企的再融資能力,在競爭中這些品牌房企處于有利地位,行業集中度將面臨進一步提高。
??? 從這個角度來看,核心優質地產公司市場占有率呈穩步增長態勢,盡管房地
??? 產板塊估值已不低,但在本幣升值的大前提下,好行業增長前景和房地產公司業績的可持續增長被長期看好,從而也吸引了大量的品牌追隨者。當這些核心優質的實力房企進行異地開發時,這部分因品牌追隨而產生的異地置業者們也會隨之而來。
??? 一方面,在行業集中度的大幅提升下,武漢城市吸納力極大增強。如華潤萬科、融僑、復地、福星等眾多資本籌措能力 強的開發商麋戰江城,重資比拼、屢創樓市新高,眾多地塊樓面地價逼近房價水平:如華潤漢鋼53萬方項目樓面價為3887元/㎡;而同期漢陽商品住宅的整體均價也僅3528.67元/㎡;又如47萬方楊園地塊樓面價為3405元/㎡,與武昌區的商品住宅價格整體均價4430.05元/㎡之間的差價不過1000元/㎡;再如上海豫園3290元/㎡的樓面價競得武重地塊,直接促動中北-徐東市場由2006年底的5000元/㎡左右到目前眾多樓盤的6000元/㎡以上售價的形成。這些優質實力開發商的進駐,不僅整體提升了武漢樓市在全國的知名度,同時也極大增強了武漢的城市吸納力。
??? 另一方面,樓市格局逐步提升,聚焦了大量異地置業者的目光。經濟發展的一般規律表明:區域經濟群內部在客觀上需要一個能夠撬動區域發展全局的戰略支點,即有交通樞紐、產業牽引、要素集散、服務中心、管理中心和創新中心六項功能的中心城市。在上一波的異地置業潮中,滬深最受青睞。
??? 而如今的武漢,在“區域經濟一體化”和“中部崛起”戰略支持下,樓市格局逐步打開,吸引了越來越多的異地置業者的目光,成為了第二波、也是更為普及的異地置業潮中最受關注的城市。
??? 行業集中度的提升與樓市格局的打開,不僅帶動整體樓市向上發展,而且也為異地置業投資提供了更安全、便捷、輕松的平臺,為城際間客戶資源的互動創造了有利條件。
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??? 良好預期產生回歸效應,成為異地置業的另一大支撐
??? “我們在深圳工作,但深圳的房子太貴,F在來武漢買一套房子,方便在武漢養老,即使不在武漢養老,這套房子也可以作為投資!睆纳钲趤碣彿康腻X先生說。
??? 早在2004年,武漢市長李憲生就曾豪邁的斷言:如果說20年前的投資機會在深圳,10年前在上海,那么今天,最好的樓市投資機會在武漢。轉眼三年過去了,這個預言也逐漸變成了現實。
??? 近幾年來,武漢生產總值以年均13.5%的速度增長,2007年1季度全市GDP為782.93億元,全年將可能實現歷史突破:3000億。北京、上海、廣州等城市從3000億增長到5000億,均只用了三年的時間,武漢已經進入快速增長階段。
??? 而在樓市方面,截止目前武漢全市新售商品房均價保持在4000元/㎡左右,只相當于深圳房價的28%。同時,與全國其他19個副省級城市相比,武漢房價也僅僅排行居倒數第5,比同類城市沈陽、西安、南京都低,甚至低于全國均價,這種優盤價低的高性價比在全國都是罕見的。
??? 經濟的繁榮是支撐異地置業者投資武漢最強有力的信心保障,使武漢樓市受到外來購房者青睞,尤其對于那些工作或者生活在外地的湖北籍客戶,或者曾經學習、生活、工作于武漢的客戶具有極大吸引力:養老型置業、定居型置業(目前在外地工作但擬回或者已回武漢定居的群體)、度假型置業及因工作地點的變更而形成的機動型置業(如富士康效應),這部分群體的回歸,構成了武漢樓市新生力量。
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??? 搶灘武漢,中部地區最誘人的“奶酪”
??? 據武漢房地產主管部門屬下著名房地產網站對今年6月上旬房產流量區域客戶統計,其中IP地址為省外客戶的比例近40%,其中,以廣東省為最對武漢的關注度最高。而在去年,省外比例還不足10%。


??? 無獨有偶。據政府相關統計數據表明,從購房群體構成來看,武漢市商品住宅購買主體目前雖然仍以本市為主,但近三年來,外地購房者(包括本省除武漢市外的其它城市、外省、境外)比例正呈不斷增加的趨勢。搶灘武漢,與武漢人一起分享這塊誘人的“奶酪”,正成為時下異地置業者,尤其上海、溫州等異地置業群體進軍中部地區的一大熱潮。據統計:
??? 2004年,武漢本地購房者高達90%,外地購房者的比例僅為10%;
??? 2005年,本地購房者比例降至71%,外地購房者比例則達到了29%;
??? 2006年,武漢市銷售85597套住宅中,近四成共3萬余套的買家都是外地人,其中不包括境外人士購買的105套;
??? 截至到2007年5月,武漢市外湖北省內個人購房比重為25.72%,較上月上升了0.52%;而武漢市內購房比重則開始減少,較上月下降了1.15%。
??? 由于武漢開始承擔沿海產業轉移,同時城市之間房價差巨大,導致武漢現在具有相當強的價格優勢,城際置業現象越來越多。與2004年相比,外地購房者在漢投資比例整整上升了近30個百分點,投資份額占到了近4成。這個數據背后種種跡象表明,在城市綜合經濟實力高速發展的背景下,武漢房地產似乎已經進入轉型期,未來極其廣闊的升值空間正在吸引越來越多的城際置業者的目光,武漢房地產市場將會迎來高速上漲期。

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