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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

水岸星城價值裂變之路

作者:高虹 發布時間:2007-07-24 點擊次數:435

??? 尊敬的各位來賓,女士們、先生們、業內朋友們:
??? 很高興在“福星惠譽與中國移動、招商銀行品牌聯盟新聞發布會暨水岸星城2期產品推薦會”上為大家提供購房決策的專業支持。購房者依據什么做購房的決策?房地產專業人士如何把握城區價值的變化規律?作為本項目的顧問單位,大家顧問在武漢房地產歷史上第一次發起“異業聯盟”,目的又是什么?這就是今天本人講話所要表達的核心思想。
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??? 一、2006年武漢高端市場之路
??? 2006年,高端樓盤集中亮相,消化良好,預示城市容量已急劇擴大,大城氣象初顯。2006年武漢高端市場供應面積137萬㎡,供應7827套;銷售面積75萬㎡、銷售4449套,銷售率 54.7%;供應與銷售都達歷史最高峰。
??? 水岸星城2006年當之無愧的成為武漢高端市場銷售之冠,是全市高端市場平均水平的1.5倍。2006年,水岸星城推出量26萬方,占全市137萬推出量的20%;銷售22萬方,占全市75萬銷售面積的30%,銷售套數1282套占據全市銷售套數4489套的28%,銷售率84%,遠遠高于市場平均水平。
??? 2006年武漢高端市場特征:
??? 1、2006年是武漢高端市場實現大跨越:各項目在供應、消化、價格以及產品、推廣等方面都實現大跨越,高端市場進入多元化整合階段;
??? 2、2006年是武漢高端市場快速上升期:如果說2005年是武漢高端市場的“滑行年”,那么2006年武漢高端市場就開始進入“起飛”的航線,快速上升;
??? 3、域外客戶的可拓展空間巨大:高端客戶的范圍突破地域限制,形成以武漢為核心、輻射周邊、帶動全國的覆蓋效應,而武漢中部崛起下的良好經濟態勢,更是給這些來自全國消費者增添了堅強后盾。
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??? 二、不動產投資規律——如何實現不動產的流通屬性?
??? 讓不動產流動起來——流動帶來價值
??? 商品的根本屬性就是其流通性,不能流通的產品是無法成為商品的。不能流通就不是商品,但房產卻明明就是商品的一種,這里面似乎存在駁論。房產屬于商品,但又屬于不動產,是不能移動的產品。所以房產又屬于特殊商品,與常規商品相比,其流通性由于其不動性變得難以琢磨。
??? 不動產不能移動,但這并不妨礙房產的流通。認真研究可以發現,房產的流通并不是靠房產本身的流動來實現的,而是通過產權、人的流動來實現的。其中在銷售階段,人的流動是實現房產流通性的根本。即使是產權的流動,落實在最終使用階段,也依然需要人的流動,因此實現人的流動是實現房產流通特性的最關鍵要素。
??? 就是說,一個片區房地產的發展,在其它條件等同的情況之下,人流具有決定性影響。以此為判斷標準,可以說是放之四海而皆準。人流越大越便利,房產實現其流通屬性就有了更堅實的保證。
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??? 三、水岸星城2期價值認知的三種途徑?
??? 1、立體交通體系:擴大水岸星城的客戶來源
??? 進入2007年,隨著秦園路的開通,以及過江隧道、地鐵的建設,在原來內環路、武三干道的基礎上,水岸星城所在的區域,交通已經越來越便利,呈現出地下的隧道、地面的路網、空中的橋梁所構成的立體交通網絡,南北通達、東西融合,人流的流動已經越來越便利,這必將擴大水岸星城的客戶來源。
??? 客戶來源的擴大,將使項目的供求關系趨于緊張,而人員的流動與聚集,又反過來促進區域內的人文活動,產生更正面的影響,這種良性循環從而使不動產的流動性極大改善,實現價值跳躍。
??? 2、武漢首次“異業聯盟”:實現不同行業內的客戶流通
??? 福星惠譽與中國移動、招商銀行品牌聯盟,是武漢房地產發展歷史上第一次“異業聯盟”,對于房地產行業而言,這是客戶渠道的一次變革,也是房地產客戶渠道極大擴張的革命性事件,影響深遠。
??? 2006年,中國移動在美國《金融時報》發布“全球最強100品牌排名”中,以品牌價值392億美元排名第四。招商銀行憑借出色的服務意識和創新理念,在日趨激烈的金融市場上,贏得了廣大客戶的青睞。這兩家機構,集中了社會上數量眾多的高端客戶,這些客戶經濟實力強、文化程度高、市場適應能力強,與水岸星城的定位一致。
??? 因此,實現“異業聯盟”之后,福星惠譽與中國移動、招商銀行之間,就實現了資源共享,更可以實現信信息的點對點傳輸,為客戶提供橫跨房地產、金融、通訊三大領域,在客戶爭奪戰中獲取主動。
??? 這種“異業聯盟”,就改善了不同行業內之間的客戶流通,使三個方面都得益于客戶流通所帶來的價值。
??? 3、水岸星城價值裂變之路:邊緣化→中心化→核心化
??? 在水岸星城之前,這里是油料作物基地,是武漢的邊緣化地區。后來內環的開通,區域實現了中心化,水岸星城因此成為武漢內環以內最大規模的商品房項目、也是唯一的帶有TOWNHOUSE的高端項目。
??? 而隨著秦園路中北段的開通,以及過江隧道、地鐵的建設,在原來內環路、武三干道的基礎上,人員流動將大大加速,由于交通四通八達,基于成本最低的集約配置原則,已經被中心化的本區域,就會核心化,與已經出讓的武重地塊一起,成為武漢的高端項目聚集中心,成為武漢高端人士的居住核心。
??? 區域實現區域核心化對于購房者意味著什么?按照城區價值變化的規律,中心化會使城區價值提升的話,那么核心化則是城區價值裂變的最大推動力,區域因此實現質變。核心化是中心化區域能否再次突破瓶頸、更上一層樓的必由之路。
??? 說到這里,大家應該對于如何看待撲朔迷離的房地產市場以及如何去衡量估價水岸星城的價值,會有更為清晰的理解和認識。

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?? (注:本文為大家顧問總經理高虹2007年4月15日在水岸星城2期產品發布會的發言稿,略有刪節)

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