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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

深資房企——推動武漢樓市向上的力量

作者:策劃中心 發布時間:2007-07-24 點擊次數:480

??? 總有一種力量在推動城市的進步。
??? 追溯武漢房地產市場起源和成長的15年發展歷程,我們不能夠忘記這樣一個事實——作為中國房地產二線城市的武漢,由于各種原因曾經一度落后,最佳的自然資源、久遠的發展歷史,但是房地產卻一直成為簡單的模仿試驗之地,城市建設面貌令人擔憂,直到2001年武漢房地產市場價格處于全國省會級城市的第17名,落后于長春、沈陽、貴州等地。
??? 在最近的5 年時間里,武漢房地產逐漸走出低迷實現了跨越式發展,成為華中地產崛起的龍頭,其中城市發展、中部崛起背后孕育的支持力量是不可阻擋的趨勢。然而,在推動武漢樓市向上發展的種種力量的背后,我們還不能忘記來自中國房地產市場最活躍的一股前沿力量——
??? 他們為武漢帶來了中國房地產市場專業創新的方向,他們為武漢輸送了先進市場的經營理念、規劃思想和開發模式;他們為武漢傳遞了優秀的管理人才、營銷思想和居住文化。
??? 他們,就是至今活躍在武漢市場為武漢樓市發展推波助瀾,值得我們深深尊敬的深資背景開發企業。從一批批深資房企在武漢的發展歷程中,我們看到他們在充滿光榮和夢想的腳步里面,也經受了市場洗禮才得以發展壯大;厥孜錆h樓市的發展起源,總結市場規律,更催后來者奮進。

??? 一、深資企業在武漢發展初期(1992年—2000年):
???
??? 寶安:多元發展,歷經變幻
??? 回顧上個世紀九十年代,第一批進入武漢房地產市場的深圳企業有兩家,一家是武漢寶安房地產開發有限公司,武漢寶安地產是中國寶安集團 (深寶安,股票代碼:000009 )旗下的全資子公司,成立于1992年;另一個則是武漢萬瑞房地產開發有限公司,武漢萬瑞地產實質上是由萬科集團控股65%的附屬子公司,成立于1994年。
??? 1992年3月武漢寶安公司利用寶安集團發行可轉換債券募集的資金購入武漢南湖機場4000畝土地,購入成本價為9.5萬元/畝,總價接近4億元,這在當時已是天價,當時由于證券市場行情急轉直下,原本預計轉為股票的可轉債沒有轉股成功,成為需要到期償付的借款,在到期當年寶安集團抽調了一切可以動用的資金總算是償還了這些借款,但寶安集團也由于失血較多而一蹶不振。正是在資金極度困難同時房地產市場行情低迷的情況下,武漢寶安公司開始了南湖花園城的開發建設,由于資金匱乏,武漢寶安除了自建開發的通常形式以外,還采取了轉讓開發項目、轉讓開發土地、轉讓房地產公司股權等多種開發形式進行運作。
??? 應該說,武漢寶安地產在九十年代武漢房地產發展初期曾經歷建功勛,輝煌一時, 1997年被評為武漢市房地產開發10強企業第一名,2001年寶安地產包攬房地產開發投資和房地產銷售兩項第一,并在同年獲武漢市房地產開發企業十強評比第八名。在寶安地產項目開發的帶動下,昔日的南湖舊機場已初步建成一座集居住、商務、金融、行政、文化、娛樂、教育、衛生、交通、電信、高科技為一體的多功能綜合性的寶安南湖花園新城,寶安南湖花園城成為全國房地產規模開發和“造鎮計劃”的成功典范。
??? 進入2000年以后,武漢地區逐漸成為寶安集團最重要的收入和經營利潤來源, 武漢寶安除了固守南湖花園城繼續進行房地產開發以外,還同時采用郊區地產、科技工業園區地產、旅游地產、商業地產等四種開發模式進行房地產開發。 武漢寶安公司十多年的開發經歷總體而言是賣的地比賣的房多,運作能力比開發能力強,正是應驗了中國的一句名言“沒有做不到,只有想不到”。

??? 萬科:承認失誤,敢于反思
??? 與此同期,萬科集團附屬子公司萬瑞地產也在1994年進入武漢開始尋求發展機會。在當時,武漢寶安與武漢萬科在很多地方都非常相似,都是總部設在深圳的上市公司在武漢設立的房地產開發公司,同時都是在上世紀90年代初房地產高潮時進入武漢市場。
??? 武漢萬科從1994年成立至今已經有12年了,從發展階段可以分為“光灰前六年 + 光輝后六年”,而武漢萬科用于對外宣傳的發展歷程都是從2001年開始,而不愿從真正的1994年成立開始計算。
??? 這前六年所開發的武漢萬科廣場項目最終化為灰燼。
??? “武漢萬科廣場”(現香港路8號項目)這一項目是萬科企業90年代初大規模擴張的產物。1992年起,萬科企業選擇百萬人口以上的城市,北到沈陽、大連、鞍山,東到上海,全面開花。萬科企業的開發類型從住宅樓跨至商場、寫字樓,開發城市從深圳一地擴張到全國13個城市,“武漢萬科廣場”是13個城市中的一個物業。
??? 按照當時萬科企業多元化發展的計劃,萬科企業把萬佳直接輸入到武漢項目,即“武漢萬科廣場”下面裙樓的商場將直接以萬佳命名或以萬佳為主力店。不料,“武漢萬科廣場”開工沒多久,房地產市場形勢一瀉千里,萬科企業迅速從13個城市收縮到4個城市。
??? 1995年“武漢萬科廣場”停工時為框架6層,屬典型的半截子工程,而商場要完工,萬科企業需增加投資5000多萬元。更重要的是,即使商場建成,項目所處區域的商業前景也不看好。因此,2001年萬科企業將“武漢萬科廣場”拆除另建。
??? 盡管萬科企業是中國最大的房地產公司,在證券市場上融資次數和方式均為第一,擁有極強的實力和耐力,但解決“武漢萬科廣場”問題前前后后也將花費10年的時間,項目開發歷時之長,規劃變更次數之多,在萬科的發展歷程中絕無僅有。原本準備復制已有的以大戶豪宅為特征的“俊園”產品線,但最終還是重新規劃設計,調整為現有產品線中沒有的高層小戶型產品。
??? “武漢萬科廣場”的決策失誤只是一念之差,而彌補這個失誤卻需整整花費十年時間。我們今天看到的是萬科的光環,但是在其25年的發展歷程上,萬科這家目前中國最大的房地產公司身上曾經歷經了不少類似的生死的考驗,更讓我們看到了市場規律的真實和殘酷,也看到了一個堅強偉大的企業是如何通過自我修復、反思、總結不斷提升、進步的過程。萬科付出的代價得到了回報,其持之以恒、堅守自我的進步過程現在受到了人們尊敬,并帶給社會各界廣泛而更有價值的思考,我想這才是值得很多企業學習效仿的關鍵所在。
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??? 二、深資企業在武漢的成長期(2001年—2006年):

??? 武漢萬科:厚積薄發,全面發力
??? 在2001年,萬科集團對武漢萬科公司進行了全面的調整重組,萬科進入了光輝后六年,在2002年-2003年,不僅消化了歷史包袱,而且成為萬科在國內利潤率最高的區域之一。
??? 截至2006年底,萬科已進入深圳、上海、北京、廣州、武漢、成都、天津、南京、沈陽、長春、大連、青島、東莞、中山、佛山、蘇州、杭州等25個城市進行規模住宅開發,并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環渤海灣區域三大城市經濟圈及其它重點城市為中心的發展策略。據2007年3月20日公布2006年度年報公布,2006年實現銷售212.3億元,凈利潤21.5億元。至此,萬科成為中國大陸首家銷售額突破200億元的房企,2006年,萬科實際繳納稅金達24.2億元,比2005年提高約83%。
??? 經過多年潛心耕耘,截至2006年底,萬科在漢已連續開發四季花城、城市花園、西半島、香港路8號、萬科潤園等多個大型人居項目,并開始對位于漢口核心商圈的金色家園、光谷腹地的魅力之城等多個新項目進行前期運作。在為無數家庭提供優質環境的同時,武漢萬科及武漢萬科所開發的項目陸續獲得了來自建設部、湖北省建設廳、武漢市建委、武漢市房地產開發協會、武漢市國稅局、武漢市地稅局等多個部門頒發的幾十個獎項,并連續多年成為武漢市房地產十強企業,在武漢市民心目中樹立了良好的形象。
??? 從最初的萬科·四季花城到現今的萬科潤園、萬科金色家園,進入武漢6年間,萬科已開發和正在開發的項目已達6個之多,創造了屬于自己的“萬科速度”,而他們的腳步卻并停止,2007年3月19號,武漢東湖高新區掛牌出讓流芳新鎮、光谷一路與高新四路交匯處地塊,萬科地產以4.99億高價與富士康為鄰,成為光谷開發建設中心轉移的信號。
??? 2006年3月,萬科楊園拿地成功,這是萬科進入武漢12年來第一次通過拍賣拿地,而且是城中心的土地,這標志著武漢萬科在萬科集團提出的十年目標是要向千億銷售目標邁進,在這種擴張計劃下,武漢萬科公司自然也要大展拳腳,而獲得土地資源就是第一步。
??? 與此同時,萬科企業更加開放帶來一些新的經營思維方式的改變。近來,萬科與境內外各種金融機構,尤其是一些國外基金的合作已開始影響到萬科公司的經營策略的調整。那些投資機構對回報速度及利潤率都要求更快更高,那么萬科對項目地塊的經營周期就有新的考慮,如城中心的項目往往銷售更快,升值也更多,選擇地塊的方向就變化了。
??? 萬科公司專業化經營以及精細化、產業化的戰略,從內涵上驅動公司向房地產市場更多的縱深邁進。據武漢萬科總經理張旭先生介紹,武漢萬科向城市中心進發還有一個目的,就是要參與更大的競爭,“在城市中心做項目就像打超級聯賽,不去最激烈的地方爭奪隊伍的能力可能退化。
??? 作為一個品牌企業,萬科目前在武漢房地產市場的份額不到2%,這與“領跑者”地位十分不相稱,萬科的新動向也向市場發出了一個信號,萬科在武漢即將準備全面發力。
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??? 武漢金地:穩步邁進,步步為營
??? 相對于萬科在武漢曲折漫長的發展歷程,金地在武漢的發展則要順利快速得多。金地集團武漢房地產開發有限公司于2003年9月正式成立,是金地集團所屬四個區域性專業房地產開發公司之一,全面負責集團公司在武漢(華中)片區的房地產開發業務。金地武漢公司的成立,標志著金地集團由此全面進入武漢市場,正式完成以北京、上海、武漢、深圳為中心,輻射華北、華東、華中、華南四個中心區域的全國性戰略布局。
??? 金地帶有國企的血統,但并不是銜玉而生。和許多深圳的企業一樣,金地歷史很短。15年前,金地的前身——一個顯得有些老土的名字“深圳市上步區工業村建設服務公司”注冊成立,建設項目乏善可陳。1992年,公司更名為深圳市福田區金地實業開發公司,為福田區的下屬企業。直到1993年,金地才取得房地產經營權,而同城的大哥萬科已經于1991年1月在深圳證券交易所上市。
??? 2001年4月,金地集團在上海證券交易所公開發行人民幣普通A股股票9000萬股上市,成為1993年以來首批房地產上市公眾公司之一。
??? 2003年8月,金地集團憑籍務實的概念規劃設計、規范的操作流程以及良好的品牌形象,順利取得了位于武漢市洪山區珞獅路西側(南湖風景區內)、占地656.85畝的金地·格林小城項目用地。此后,金地集團武漢公司堅持“專業之道,惟精惟一”的金地精神,致力于“科學筑家”,高起點、高品質地把金地·格林小城項目打造成武漢市一流的高品質社區。
??? 武漢格林小城項目是金地集團運作最成功的項目之一。武漢格林小城項目在2003年取得后,2004年就實現了近2億元的現金回流,在2005年完成銷售4.5億元,2006年度的銷售面積更是達到14.8萬平方米,銷售面積比例占整個金地集團的20%,是金地集團2006年度銷售面積最高的項目。2007年金地格林小城項目預計竣工面積達到22萬方,項目即將迎來銷售的最高峰。
??? 作為深圳集團背景的支持,萬科和金地在武漢已經完成由最初的產品輸出和資本輸出,進入了品牌和管理輸出的新階段。
??? 2006年4月5日,萬科成立了中外合作項目公司 — 武漢萬科天誠房地產有限公司,負責開發徐東潤園項目,注冊資本1210萬美元,其中萬科的投資比例為55%。
??? 2007年,金地(集團)股份有限公司擬與荷蘭ING RealEstate全資子公司沃德商務有限公司共同投資成立武漢金地輝煌房地產開發有限公司,注冊資本人民幣2.2864億元。金地集團將持有合資公司18.4%的股份,沃德商務有限公司擁有剩余的81.6%股份。
??? 萬科和金地在武漢先后進行轉型,進入了品牌和管理輸出的新階段,不僅標志著兩家公司得到了海外投資基金的認可,同時也標志著武漢房地產市場得到了海外投資基金的青睞,加快了全面進入武漢房地產市場的腳步。
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萬科與金地在武漢的土地儲備比較分析

截至2007年3月31日

項目

土地儲備項目

未開工建筑面積(平方米)

合計

萬科在武漢

萬科城市花園

41000

805456平方米

萬科西半島

147000

萬科潤園

62000

萬科金色家園

150000

東湖開發區流芳

405456

金地在武漢

金地格林小城

425024

619724平方米

金地積玉橋項目

194700

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??? 從上表分析可見,萬科和金地在武漢的土地儲備總體規模相差不大,但是萬科的土地儲備較為均衡,土地儲備無論從地域分布還是產品構成都比較均衡,表明武漢萬科的發展潛力較大。
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??? 三、 2007年,深資企業在武漢新增兩大猛將

??? 卓越十年,生活美學專家
??? 卓越集團是深圳僅有的兩家經國家工商總局核準成立的跨行業、跨地區的外商投資類房地產集團公司之一,其前身卓越實業發展有限公司1996年成立,此后三年以投資商身份介入房地產行業,早期開始海濱花園、怡;▓@的相繼開發。
??? 事實上,卓越集團在1999年之前的深圳房地產市場中還是比較安份,還不為人知的,雖然蔚藍海岸已經聲名在外,從一定意義上說,蔚藍海岸是深圳教育大盤的開創者,也是武漢房地產商當時南下學習深圳的重要藍本。
??? 卓越集團因旗下蔚藍海岸而在深圳乃至中國一舉成名,而蔚藍海岸也從1999年一期開盤時期的4800均價,上漲到目前11000左右的均價,升值幅度高達近3倍,是南中國半島住宅升值幅度最大的樓盤。
??? 卓越集團住宅開發成功的核心競爭力是人性化的思維方式和開發文化,這是值得包括萬科在內的很多房地產大企業需要研究和學習之處, 一直以來,卓越追求房地產開發的“生活美學”的最高境界,期待著2007年武漢蔚藍海岸·羅納河谷項目能夠帶來卓越集團精工細作的人性開發文化,能給武漢市場帶來如沐春風,學習就在家門口。
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??? 泰然集團: 身系名門,實力顯赫
??? 泰然集團對于許多武漢市民來說也許是陌生的,但在深圳提起“泰然·天安科技園”的開發商,卻幾乎是人盡皆知。
??? 深圳泰然集團是具有國家一級房地產開發資質的中國泛科技園區專業運營商,中國房地產百強企業。成立22年來,泰然集團立足于1.18平方公里的深圳泰然·天安科技園區,自行開發中高檔住宅、科技產業大廈、工貿大廈、商務公寓及配套設施共計300多萬平方米,如泰然科技園、天安數碼城、泰然金谷、番禺節能科技園、碧海紅樹園、天安高爾夫海景花園等諸多品牌項目;從單一的科技園區開發商躍升成為能獨立開發、運作大型產業配套項目的房地產開發和科技園區綜合運營商。
??? 泰然集團以優良的資產規模和充足的土地儲備,積極拓展全國市場,以模式拷貝、要素擴張、品牌輸出、資源整合為手段,先后進軍深圳龍崗、廣州番禺、湖北武漢、廣東南海和東莞,業務地域跨越珠三角和華中區域,因地制宜地實施區域拓展戰略,為社會奉獻更豐富的精品項目。一個以“泛科技園區開發運營為主業,以物業租賃經營和物業管理服務為兩翼”的產業架構已經形成,在中國地產界獨樹一幟。
??? 2005年8月11日,泰然集團武漢南湖項目成功摘牌,邁出了挺進華中的第一步。作為泰然集團異地開發運作的第一個大型住宅項目——泰然·南湖玫瑰灣,位于武漢市洪山區南湖西岸,總建筑面積50多萬平方米,擁有近千米超長湖岸線,南與獅子山相望,湖光山色相映生輝,周邊院校林立,具有濃郁的人文氛圍。項目采用現代東方的建筑風格,營建極富特色的水岸風情小鎮,將成為南湖新城地標式的建筑群落。
??? 據深入了解,深圳泰然集團身系名門,實力顯赫,為香港上市公司――深圳控股有限公司(香港上市代碼:0604)旗下核心骨干企業。深圳控股是深圳市政府在香港的窗口公司,是深圳與香港政商界聯系與交流的橋梁。其建設的深業中心大廈就是深圳證券交易所的所在地,每天數百億的資金匯集,它與上海證券大廈一道成為中國最具人氣和財氣的商業地產,吸引著億萬股民的關注。
??? 目前深圳控股約70%土地儲備在廣東,而其余30%的土地儲備基本都在中部區域的武漢和長沙,顯示其異地發展的重心在中部。
??? 如果說,萬科房地產開發的特點是“!,專門開發住宅產品,那么深圳控股房地產開發的特點就是“全”,深圳控股是國內罕有的集住宅地產、商業地產和工業地產(含科技園區和倉儲)三大類房地產開發產品于一身的房地產綜合集團,基本上涵蓋了目前房地產行業所有的細分市場。

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