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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

物權法體現契約精神——為私有房產撐起一把保護傘

作者:策劃中心 發布時間:2007-07-24 點擊次數:451

??? 2007年3月16,對中國房地產未來發展與當今中國民法史來說,是具有歷史意義的一天。

??? 當天,十屆全國人大五次會議閉幕,出席閉幕大會的2889名代表中的2799人投下贊成票,以高票通過《物權法》——具有中國特色、符合社會主義市場經濟的中國產權體制,在歷經反復醞釀13年之久 、8次會議審議之后,終于被國家最高立法機關確立,創造了中國立法史上單部法律草案審議次數最多的紀錄。

??? 對公有財產和私有財產給予平等保護,在這部法律中被明確。

??? 如何看待《物權法》的出臺?《物權法》既是近兩年爭議最多的一部立法,也是與民眾關系最大、最直接的一部立法,同時還是對中國未來發展影響最大、最深遠的一部立法,它將決定中國未來的改革方向!段餀喾ā窞閲、集體、私人的物權和其他權利人的物權提供了法律保護的措施,避免了一些關于私人財產的糾紛問題。盡管在很多方面還沒有做出詳細的配套法案,但是,作為一項善于房屋的根本大法,它提供了權利之間的平等、公平和公正,告訴國民依靠法律來維護自己的權益。
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??? 《物權法》是立法的革命,體現大國崛起的契約精神
??? 去年,12集紀錄片《大國崛起》熱播。這部探索世界500年歷史風云變化,展示大國歷程的內在發展規律的大片提示了近代西方世界興起與東方世界(主要是中國)衰落的奧秘,即為什么直到中世紀中國還比歐洲先進,后來卻迅速衰落而讓歐洲大大超前?為什么近代科技革命和工業革命只產生在近代歐洲而不是早已具備條件的中國?后來,法律經濟學從定量化的微觀經濟學角度研究認為,近代西方世界的興起緣于有效產權制度的建立和實施,產權的獨占性或私有性是解讀西方經濟發展、超越東方奧秘的兩把鑰匙之一。產權法律制度的紛紛確立提高了經濟效率,降低了交易成本,優化了資源分配,為近代西方世界的興起奠定了體制基礎。正是基于這種對私有財產權利的合法保護,才使這些國家都從一個小國變成了巨大疆界或占領區的強國,出現了如葡萄牙、西班牙或荷蘭等人口并不能稱為是大國的強國。
??? 世界知名的航海家哥倫布的故事就是典型例子。哥倫布擁有航海技術與冒險精神,但缺少財力與實力,于是就在葡萄牙與西班牙爭奪海域與殖民地的競爭中尋找商機,由國王提供財力,建設航隊,提供后緩與實力,哥倫布則用自己的航海手相術與冒險精神作為資本入股,并按合約保證發現新的大陸與航線。正因為這種財產權利的保護與激勵性的誘惑,才有了哥倫布新大陸的發現,也才造就了一個瘋狂的爭霸歐洲與世界的強大的西班牙帝國。
??? 中國也曾有偉大的航海家鄭和,也曾創造了世界航海史上的奇跡。但是皇權的一統天下,雖然可以在沒有激勵機制的作用下用愚忠讓臣民承擔航海的風險,卻不能用沒有私有產權全面提高的制度尋求和創造發展,最終皇權的“關閉門戶”讓偉大的中國既沒有從鄭和的遠航中擴大經濟貿易,也未能給中國帶來科學與技術的進步。
??? 綜合歷史的發展規律,一個國家或一個社會中產權制度的安排已成為這個國家或社會其他制度安排的基礎。對產權與財富的保護程度決定著這個國家或社會的發展速度有及民主制度的建立。
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??? “有恒產方有恒心”,物權法對房地產影響重大
??? 《物權法》確定公、私產權歸屬,從而使之前公私不分、假公濟私等行為分外凸現!段餀喾ā返氖滓δ芫褪谴_認財產歸屬,平息財產的沖突和紛爭,使人們對于財產權利的實現和利益享有穩定感,鼓勵用正向努力創造財富。整體而言,筆者認為《物權法》對房地產業的發展影響重大:
??? 1、由于不動產產權是物權法的重點保護對象,這就從法理上理順了產權關系,必將促進房地產業健康有序的發展。
??? 2、對于市場需求將會有一定的拉動作用。由于物權法討論時間已入,民眾也都知道必然出臺,因此它的正式通過不會明顯促進市場交易,但在一定程度上,還是消除了自住者對于產權的問題,尤其是70年之后產權問題的憂慮。
??? 3、對外資購房者和投資者更屬利好,他們比國人更關注私權問題。
??? 4、從某種程度上講,由于確定了私權所有,也會促使更多地產商和機構投資者更多的持有物業,進行長期經營。
??? 5、對于城市拆遷也有一定景點和,拆遷戶也將更多地拿物權法保護自己的權益,城市動拆遷的難度也會有些許增加。
??? 6、古人說:“有恒產方有恒心!本唧w到房地產領域,土地期限到期自動延期,這就是恒產,無疑給社會吃了一顆定心丸,投資、置業的愿望會更強烈也更安心,是房地產業長治久安、長遠健康發展的法制基石和體制保證。而獲得恒產者,他們就獲得了確定的財產權利,也就會將成為人們所向往的良好社會與政治秩序的基石,成為和諧社會的中堅力量。
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??? 《物權法》不會直接影響房地產開發與交易
??? 《物權法》出臺肯定會對房地產業具有積極影響,但可能影響不像人們想象的那么大。所謂積極影響,《物權法》至少在制度建設上補了基礎制度缺陷的這一課,為公民個人、企業置業和利用物業提供保障,這可以進一步促進房地產業發展。例如,建筑物區分所有制度的確產為業主權利行使提供了規則。所謂影響不大是因為《物權法》本身主要解決民事主體取得不動產物權后的問題,而不涉及房地產開發及其商品交易等,加上《物權法》對農村土地的流轉問題仍然予以擱置,對現實中大量存在的租賃土地使用權等也沒有涉及,對于建設用地使用權的規范也很籠統?傔@,《物權法》對房地產開發和交易不會有直接影響。
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??? 《物權法》為物業稅開征創造法律條件,“節稅型”住宅將成為市場熱點
??? 在房地產領域中,增加交易環節的各種稅費給消費者帶來壓力,但是物業稅卻對行業的長遠利益存在利好,比如改變過度超前及貪大求全的購房觀念,提高房產的利用效率。隨著物權法出臺,物業稅的開片已經不存在法律缺口,開征物業持有稅應該是近一兩年內的事情。
??? 那么,對于整個房地產市場,以及最受關注的房價問題,物權法的出臺具體會產生哪些方面的影響,究竟會使房價上漲還是下跌呢?這取決于日后的具體實施情況,比如說開征物業稅的相關細則。
??? 近年來,節能型住宅由于可以降低購房者長期的居住成本,提高居住品質從而成為市場熱點。筆者預計,隨著未來稅收調控政策的不斷推出,節稅型住宅將成為市場新的熱點。
??? 稅務上普通住宅的稅收差異一般體現在土地增值稅、購房者交稅以及物業持有環節等三個方面,因此在項目前期規劃、定位定價上都要充分考慮稅收因素,否則不但會增加了開發商在開發環節的稅收負擔,而且還增加了房者在持有和交易環節的稅收負擔,通過綜合分析,我們預測稅務上認定的普通住宅與非普通住宅之間的稅負差額約在20%,也就是說購買稅務上認定的非普通住宅將要多支付相當于購買房價20%的稅務負擔,因此是否節稅型住宅將是未來購房者購房的重要標準。
??? 實際上稅務認定的普通住宅并不意味著是市場上低品質的住宅,高品質和低稅負之間還是有潛在的結合點,只要開發商對稅務臨界點進行分析,通過產品類型、規劃、價格定位等前期控制措施,高品質的低稅房是完全可以實現的。


發表于3月22日《武漢晚報·樓市周刊》

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