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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

2007,中國房地產市場和諧年——十屆人大五次會議政府工作報告淺析

作者:高虹 發布時間:2007-07-24 點擊次數:420

??? 2007年3月5日,在十屆全國人大五次會議上,國務院政府工作報告以大約700字的篇幅談到了房地產,該內容對于2007年政府的行為將起重要的指導作用。
??? 通過此次報告可以發現,政府除了對房地產業的作用表述上有巨大變化之外,更多的是對前期政策的重復和強調。因此,本文主要就此次政府工作報告中所提及的房地產內容,予以一些簡單的分析,以期對未來的房地產市場有一些思考。
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??? 一、不再提及房地產業是“支柱產業”
??? 自1998年中國的住房制度從實物分配向貨幣化分配進行了根本的改變之后,原來從基本建設計劃中列支的建房、分房投資幾乎陡然下降,而房地產投資則在高速替代的轉換過程中以超過基本建設投資下降的速度上升,平穩的完成了住房實物分配向絕大部分住房市場化分配的過渡。盡管當前替代與轉化尚未全部完成,但房地產在總建筑中的比重已從1998年不到30%%上升到了超過60%%的重要位置,房地產業已成為拉動中國經濟增長的重要支柱產業,并對中國城鎮居民住房問題的解決和消費的拉動起到重要作用。
??? 粗略統計,在本屆人大會議之前的連續8年的全國人大會議上,都以“支柱產業”來給房地產業定位,明確是對于整體經濟的作用。但今年的政府報告中,“支柱產業”已經沒被提及,僅僅以房地產業“對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產業持續健康發展”明確了房地產業的定位,較以前的“支柱產業”降格了不少。這或許可以判斷政府已經做好了降低經濟發展過度依賴房地產的現狀。但在目前的輿論環境下,報告依然強調“必須促進房地產業持續健康發展”,無疑給市場松了一口氣。
??? 不過參照同期美國的發展情況,房地產業在GDP中的比重應在年平均10%以上,而我國現有的房地產發展水平增加值僅占GDP的2%,貢獻度不足10%,尚處于較低的發展階段。
??? 參照同等GDP發展階段中,美國、日本、德國、法國的情況看,住宅投資應在固定資產投資中約三十年間的周期中占20%或更高的比重,而目前我國住宅投資僅占固定資產投資約12%的比重,遠遠低于經濟發展的需求。日本房地產增加值對GDP的貢獻率高達31.5%,在1990~2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP的12.3%。因此可以預見在未來的二、三十年的中國經濟發展中,房地產仍將行“支柱產業之實”。
??? 另外,從此次政府工作報告表述看,將房地產業提升到經濟、民生的地位,并強調促進“房地產業的持續健康發展”,將迎來房地產相關政策細化及執行。
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??? 二、節能省地型建筑,是今后房產開發方向
??? 報告中指出:“發展節能省地環保型建筑,形成具有中國特點的住房建設和消費模式”。個人理解的是,中國房地產業產品的主要形勢未來將主要是高容積率、高度集約的省地建筑;同時,環保要求將決定在保溫隔熱、太陽能等方面未來將加大投入,這就決定未來中國房地產開發成本將有所上升,同時,由于工藝變得相對復雜,生產周期變長。
??? 高容積率、高密度的省地建筑大量供應,而低密度、低容積率產品未來將減少,這就決定不同產品類型的供求關系有了某種變化,對于后者來說無疑是刺激其市場表現。
??? 在2006年出臺的“90、70”政策的要求下,面向普通大眾的小戶型也隨即應運而生,各地開始大力推進經濟適用房和廉租房建設。對于廣大群眾而言,在經濟財富與住房價格漲幅不相匹配的時期,“面向廣大群眾的普通商品住房”——小戶型住宅將日益成為市場供應主流方向。
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??? 三、中、低收入家庭第一次分開看待
??? 報告稱:“應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持,建立健全廉租房制度,改進和規范經濟適用房制度”。
??? 由此可以發現,原來一貫地“解決中、低收入家庭住房問題”現在被改為“低收入家庭”,首次將中、低收入家庭分開看待,說明政府已經明確,中等及以上收入家庭的居住問題,未來將依靠市場解決,而中等收入家庭除了商品房市場之外,可能還能夠享受到經濟適用房制度的照顧。
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??? 四、調控與市場并列,政府不干涉市場運行
??? 關于調控,報告稱:“正確運用政府調控和市場機制兩個手段,保持房地產投資合理規模,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平”。
??? “深入整頓和規范房地產市場秩序,強化房地產市場監管,依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任”。要“抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平”,說明政府是愿意保持房價穩定、適度增長的。同時,強調了市場機制對于調控的意義,并將政府調控與市場機制并列,這在之前較為少見,這或許可以說明,政府并沒有跨越市場邊界、干涉市場運行的打算。
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??? 五、嚴格“禁墅令”,土地進入“嚴管時代”
??? 對于土地市場,報告要求“節約集約用地……一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線,堅決實行最嚴格的土地管理制度”。同時,要求認真執行土地利用總體規劃和年度計劃,禁止擅自將農用地轉為建設用地,特別要禁止別墅類房地產開發、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地。
??? 中國土地市場進入“嚴管時代”已經通過頒布各種文件明確,此次政府工作報告以更為嚴厲的語句予以了重復。而“禁墅令”更是再一次提及,這對于已經批準建設的別墅而言,其實是一個好消息。
??? 如果中國停止供應別墅用地5年,一方面經濟發展,富人越來越多;另一方面別墅斷供,這就可能使得別墅成為中國商品房類型中供求關系比差最大的品種,房地產投資客應該高度重視這個信號。
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??? 六、未來產品趨勢
??? 根據此次政府工作報告,未來房地產產品將呈現出一些新的發展趨勢:
??? 在政府控制大戶型、低容積率產品審批的前提條件下,市場中的小戶型產品會越來越多,如何在有限面積的前提下,獲得最大的空間感,更緊湊實用,從同質產品中脫穎而出,受到市場追捧,成為各開發商首要考慮的問題,這就要求開發商重點推進小戶型創新,提升產品競爭力。
??? 同時,別墅類產品禁止開發,產品的稀缺性將提升。市場存在一些存量低密度土地,別墅價值的放大,將導致市場在低密度的產品的創新,如通過產品組合形成“類別墅產品”。
??? 此外,報告還要求“切實控制工業用地,堅決執行工業用地出讓最低價標準”。由于此前中國各個城市出現了大量的零地價、低地價招商的行為,實施本項要求之后,可以預見中國的工業房產、物流房產將面臨向上重估空間。

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