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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

價值回歸后,金銀湖區域需要理性的定位

作者:高虹 發布時間:2006-06-08 點擊次數:442

??? 金銀湖區域的房地產市場曾經歷過一段時間的沉寂,能否借助中環線建設的機遇,在武漢郊區開發中繼續保持領先地位?回顧這一區域的發展歷程,有利于對它的未來進行更好的規劃。
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??? 一、市場為何一度沉寂?
??? 金銀湖的沉寂是由市場規律決定的。在2002年武漢房地產市場化概念沒有完全形成的時候,中心區與郊區產品之間價格的區別不明顯,當時金銀湖片區和六渡橋片區的價格是相當的,曾經是武漢市房地產開發熱度最大的區域之一。2002年到2004年兩年間的價格漲幅非常大,2004年5月1日的麗景灣項目的價格已經到了3200左右,光谷等地的多層直到一年之后才到達這一水平。
??? 當市場規律發揮作用之后,城市中心區的房價在平穩中提升,金銀湖區域產品過度的總量也得到了理性的調整,萬科、麗景灣等一流開發商提供的優質的產品是產品價格的重要支撐點,透支之后的價值回歸凸現了這一區域供大于求的市場特性。
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??? 二、市場目前面臨哪些困境?
??? 供應和需求的錯位也是金銀湖區域存在的現實的問題之一,房地產商收集的數據顯示, 2006年第一季度戶型供應量的53%為80—100平米,45%為100—120,實際成交量的80—100平米為17%,100—120為14%,120—140為25%,140以上的銷售量占32%,這個數據清楚的表明了客戶將金銀湖作為一個中高端的市場來選擇。對開發商而言它的意義在于緊跟市中心的開發趨勢并不能緩解銷售的壓力,清晰的項目定位和對自己項目的信心才是贏得客戶的關鍵。
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??? 三、未來市場的發展機遇在哪里?
??? 現在比較流行環線的概念,去年是內環線,現在平均價格是4955,內環和中環夾在中間的區域是4015,中環以外的是2600,金銀湖是屬于中環以外的,現在的平均價值是2600,萬科西半島3700、3800,耀江是3500左右。中環這個概念是不能解救這個區域的,因為它是一個環狀的概念,對整個的區域有提升,而金銀湖只是這個區域的一個點。
??? 從湖泊、農業、風光、環線等的角度來講,金銀湖區域與后湖、南湖、沌口是不具有可比性的。在市場價值上,金銀湖區域應該與機場沿線物業相提并論。在北京、上海、深圳等許多城市里,機場沿線物業的價值非常高,里面不是住著外國人就是小業主,還有很多別墅。它是一個商務的核心,是城市與城市溝通的樞紐,外地人來武漢看見的第一眼就是這個區域,從這個意義上來說金銀湖地塊應該是武漢的臉面。
??? 地段帶來的人流和商家的品質,則是市場的核心價值坐所在,金銀湖區域的定位不能局限與本市,要更多的考慮跨城市工作人群的特殊性和機場沿線這樣一個國內乃至國際上都流行的熱點地段。

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