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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

高端物業能否提升武漢價值

作者:高虹 發布時間:2006-04-20 點擊次數:456

??? 縱觀武漢高端物業市場,以價格論高端物業、以材料論高端物業、以豪氣論高端物業的現象比比皆是,這是市場發展初級階段的典型特征。這些初級階段的評價標準的邏輯混亂,必將導致高端物業市場良莠不齊,高端物業真假難辯。在市場初級階段,真高端物業一定價高、但價高者不一定是真高端物業,而以材料論高端物業、以豪氣論高端物業就更是暴發戶階段的暴發心態下的產物。
??? 在這種評價標準存在邏輯混亂的背景下,武漢因此也出現了眾多的自稱高端物業的項目,行業內將這種高端物業稱為偽高端物業。武漢高端物業市場急需去偽存真。
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武漢將催生正確的高端物業觀
??? 今年兩會期間,中央再次指出“中部崛起”的發展戰略,作為全國省會城市中自然資源最得天獨厚的城市,華中地區面積最大、人口最多的城市,武漢已經越來越成為中國各城市關注的焦點。,按照經濟的發展規律,華中地區的經濟資源大部分會向武漢配置已然不爭的事實。我們可以看到眾多的知名品牌和知名企業,都將武漢作為全國大區中的華中基地或總部,華中地區的經濟資源向武漢更多地配置,這就是市場經濟的力量,也是不以人的意志為轉移的。
??? 因此隨著武漢經濟連續多年高速發展,購房者的實力和見識已經今非昔比,購房者的覺醒,將直接催生正確的高端物業觀:以不可復制的稀缺資源論高端物業、以唯一性地段論高端物業、以社區文化論高端物業、以品牌論高端物業必將成為主流。那些在稀缺資源、地段唯一性、品牌、發展商實力上能夠達到綜合最優的項目,才能夠成為真高端物業。
??? 這種過程,在中國的一線城市,比如香港、上海、北京、深圳、廣州,都曾經已經走過,武漢也不能例外。而正確高端物業觀的樹立,必定需要龍頭項目的帶動。
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武漢目前僅處于都市高端物業的發展階段
??? 在一個成熟的市場中,高端物業往往分為都市高端物業和郊區高端物業,而在發展初級階段的市場中,將必定是先發展都市高端物業。在上海的淮河路、深圳的香蜜湖與華僑城,這些都市類高端物業成為當地市場的價格高地,其價格基本相當于全市房價的8~10倍。而后才發展到郊區高端物業。
??? 武漢在經濟、城市交通、各項配套、城市居住文化、消費心態上,還不支持發展郊區高端物業,也就是說武漢目前處于都市高端物業發展時期,按照國內一線城市的經驗來看,郊區高端物業的發展時期必定是5年以后的事情。
??? 武漢內環線以內區域是武漢的核心,而武漢是中國華中地區的經濟核心。因此武漢內環線以內區域勢必成為華中地區核心的核心,市場經濟發展的規律也必定是馬太效應,核心區域的發展將不僅僅決定于武漢,而是整個華中地區崛起的必然結果。
??? 以前,武漢高端物業優勢更多依靠周邊地段優勢或者稀缺性資源(長江、東湖風景區、西北湖、沙湖、中山公園、解放公園等)。2006年武漢高端物業開發呈現價值理性分布,緊跟武漢城市規劃進程的動向,即“一江二湖區域的武昌總部區、二江四岸濱水商務生活區”為核心的開發趨勢,并呈現規;拈_發趨勢。
??? 因此,有嶄新江灘景區、擁武漢最大城市內湖、懷抱壯麗長江的內環路以內區域將成為武漢未來一直的都市高端物業高地,成為武漢地租高地,在武漢都市高端物業發展歷史上發揮主導力量。
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武漢高端物業銷售撲朔迷離
??? 從高端物業客戶構成看,目前武漢高端物業客戶群體仍比較局限。2002年“怡景花園”客戶中有部分是來自外省地的客戶,2004年推出的“萬豪國際”中上海、溫浙一帶的商人及投資客戶占到25%左右、一期投資客戶近40%,而2005年的高端物業客戶中以本土、省內客戶為主,武漢本地客戶占9成左右。2005年關于武漢發展的“中部崛起、城市中心”等言論并未為這座城市高端物業帶來預期的外來投資者,高端物業銷售撲朔迷離,客戶購買陷入本土僵持局面。
  2006年,中高端產品已經成為武漢房地產市場主流,預計高端物業之間的競爭短期內仍以產品景觀資源為導向,而逐步延伸至產品綜合價值(內外景觀、產品設計、營銷策略、品牌文化等組合)! 2006年上半年高端物業放量將加大,主城區市場壓力將快速增長,競爭白熱化;整個武漢市場將在06年年末到07年上半年達到推盤量峰頂,2006年在售在建的高端物業接近25個,規模累計在150萬,預計2006年武漢高端物業的平均價格將達到5800-6800元/平方米。
  值得一提的是,國內沿海城市房地產短期投資收益率下降趨勢明顯,熱錢將會投向如武漢這類發展中且潛力巨大的城市,以圖獲取更多的收益。同步,隨著外來資金對武漢的關注度升高,將會進一步擴大武漢高端物業消費群中外來投資客群所占的比例,直接導致二手高端物業的流通量提高,活躍武漢高端產品交易市場,推進城市化高端產品開發的進程。
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武漢高端物業存在巨大套利空間
??? 目前,武漢高端物業均價呈現逐年上升趨勢,2002年高端物業入市初,銷售均價維系在4000元/㎡左右;2003、2004年維系在5000-5500元/㎡,2005年高端住宅價格開始沖向新高,達5000-7000元/㎡,物業價格差別較大。與此同時,我們也發現高端住宅的物業均價較區域均價有一定順差,但差額開始趨緩。2005年前高端項目順差在2000-2500元/㎡,而2005年僅為1000-1800元/㎡。而武昌區域高端物業成交狀況良好,并具有規模性,實質高端物業與平均價格水平價差相差較少,為500-1600元/㎡!
  通過以上分析,我們發現當前武漢房地產價格結構不健康,表現之一就是高端物業與普通住宅之間的價格順差過小,高端物業與普通住宅之間價格擠的太密,樓盤檔次沒有拉開,住宅產品梯級消費布局不合理。由此進一步說明武漢高端物業所擁有資源優勢產品價值沒有完全被認識,這主要是由于武漢房地產所處在的發展階段以及消費者對高端物業的認識盲區所致。
  按照中國的一線城市,比如深圳、上海、北京各城市高端物業的發展狀況看,高端物業與普通物業的價格比例一般是5:1的關系,最高的達到8:1的關系,相比之下的武漢高端物業價值還遠遠沒有被發現,因此最近幾年內武漢高端物業一定會存在一個高漲行情,價值回歸是市場規律下的必然選擇。
  目前武漢住宅市場的投資機會,已經從普通住宅向高端物業轉移,且處于初期階段。對樓市而言,投資購房就像一把“雙刃劍”。漲勢之中,它可以錦上添花;跌勢之中,它卻不能雪中送炭?梢哉f,它是一種最不可靠的購房動力。在中檔樓市投資就是投機,一有風吹草動,投資隨即撤出,必然加劇市場恐慌。而在高端樓市,投資很多時候卻是長期行為,價格下跌則能夠保持穩定,也就是說,高端物業是漲起來快,但跌時卻動力不足。
??? 在深圳,近5年內,真正的高端物業已經實現130%以上的增值服務,大大高于普通住宅35%的幅度,尤其是類似半山別墅這樣的純別墅、連體別墅物業,價格在原來銷售價格上短短三年就上漲550%,單棟銷售價格從250萬/棟直升到1350萬/棟以上,這個價格上升曲線某種程度上確實反映了房地產發展階段中特別是城市高端物業發展走勢,相信“中部崛起”下的大武漢不久就會迎來房地產發展的黃金時期。??

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注:文章發表在武漢晚報 2006-04-20

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